Проблеми оподаткування нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки

Чинним Податковим кодексом України визначено, що базою оподаткування є житлова площа об’єкта нерухомості. Тому постає проблема: чи об’єкт оподаткування – квадратний метр житла – має однакову вартість у столиці та сільській місцевості; у мікрорайоні із розвинутою інфраструктурою чи без неї; у новобудові та будинку, що потребує капітального ремонту; на середніх поверхах багатоповерхівки та на 1-ому чи останньому?

MaJno

Вважаємо, що базою оподаткування повинна бути не житлова площа нерухомості, а її якісна оціночна вартість. Яскравим прикладом такої системи оцінки вартості нерухомого майна на вторинному ринку є країни з розвинутою економікою: у Латвії, Італії, Іспанії, Чорногорії, Чехії, де базою оподаткування є кадастрова оцінка майна; у Франції, Великобританії, Швейцарії, Швеції при оподаткуванні застосовують показники ринкової вартості, що ґрунтуються на масовій оцінці нерухомості; у Німеччині податок на нерухомість залежить від оцінки об’єкта (визначається за таблицями, які враховують фізичні та географічні особливості житла) та відсоткової ставки, яка визначається владою тієї чи іншої місцевості. Проте, для ефективного застосування майнових податків на практиці необхідна розробка простої та справедливої методики оцінки вартості майна та відповідної електронної бази даних.

Законодавством України передбачені наступні методичні підходи до оцінки нерухомості:

1. Порівняльний підхід. Передбачає, що раціональний покупець не платитиме за об’єкт нерухомого майна більше, аніж ціна аналогічного об’єкта, який має таку ж користь. Використання методів порівняльного підходу найбільш ефективне на ринках із високим рівнем конкуренції, оскільки можливість їх застосування залежить від наявності відкритого ринку, який забезпечує надійність джерел одержання повної і достовірної інформації та доступ оцінювача до цієї інформації (умови угод, ціни фактичних продажів та пропозицій тощо).

2. Витратний підхід. Вказує, що покупцеві не доцільно платити за об’єкт нерухомості більше, аніж вартуватиме будівництво нового об’єкта з такою ж користю в потрібні строки. В основі його методів лежить розрахунок вартості будівництва із визначенням фізичного, морального та функціонального зносу будівель. Як правило, цей підхід має недолік – невідповідність такої оцінки ринковій ціні, оскільки відображає лише собівартість його побудови з врахуванням наявного на момент оцінки зносу. Тому, витратний підхід варто використовувати для проведення оцінки такого нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого обмежений, або ж – спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам’яток культурної спадщини.

3. Дохідний підхід. Визначає вартість об’єкта нерухомості можливостями інвестування в інші об’єкти з аналогічною користю, тобто в об’єкти, які приносять приблизно однаковий потік доходів. Найчастіше застосовується при оцінці майна, здатного приносити дохід (комерційні та деякі види житлової нерухомості; цілісні майнові комплекси тощо).

Основними для ринкової бази оцінки нерухомого майна вважаються порівняльний або дохідний оціночні підходи, проте, на наш погляд, жоден із вищенаведених підходів не забезпечує об’єктивної оцінки нерухомості, оскільки:

1) порівняльний підхід дасть результат, який може мати значне відхилення від об’єктивної оцінки майна, оскільки нині в Україні немає доступу оцінювача до повної і достовірної інформації про умови угод, ціни фактичних продажів та пропозицій;

2) результат оцінки за витратним підходом – це лише собівартість завершеного будівництва із урахуванням зносу, проте без урахування ринкових чинників впливу;

3) дохідний підхід здебільшого передбачає комерційне використання майна, окрім того виникають складнощі із його застосуванням, оскільки він заснований на прогнозних даних (майбутніх грошових потоках), які складно об’єктивно оцінити в умовах нестійкої економічної ситуації в країні.

Дом

Пропонуємо у випадку оцінювання об’єктів нерухомого майна використовувати сучасні математичні методи, а саме – нечіткі нейронні мережі, які дозволяють розв’язувати слабко формалізовані задачі, та враховувати наступні фактори:

1. Престижність місця (залежно від розвинутості інфраструктури району, відстані до центру міста, до зупинки із зручною транспортною розв’язкою, авто- та залізничного вокзалу, наявність супермаркетів, ринку, дит. садка, школи, поліклініки, скверів та парків).

2. Поверх.

3. Стан будинку (будинок, що потребує капітального ремонту чи новобудова).

4. Площа.

5. Кількість кімнат.

6. Якість прибудинкової території (зручний доїзд до будинку, освітлення, дит. майданчик, «зелена територія», гаражі та місце стоянки автомобілів).

7. Опалення. (будинок із централізованим опаленням, дахова котельня чи індивідуальне опалення).

8. Якість ремонту.

Отже, задля росту фінансової стійкості регіону та зменшення зустрічного руху фінансових ресурсів у вигляді трансфертів вагомого значення слід надати майновим податкам, а саме податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Для цього слід врахувати зарубіжний досвід та удосконалити методику оцінки вартості майна – задля стягнення справедливої суми податку. Визначені чинним законодавством України методичні підходи до визначення оцінки нерухомості (порівняльний, доходний, витратний) мають суттєві недоліки та не забезпечують визначення об’єктивної, адекватної ринковим умовам оцінювання вартості житла. Тому варто застосувати сучасні математичні методи для вирішення таких завдань та максимально врахувати різні фактори впливу на формування вартості нерухомого майна.

Детальніше про те, як наповнити місцеві бюджети, та яке місце належить майновим податкам, читайте у статті “Децентралізація місцевих бюджетів – спосіб збільшення їх доходної бази”

Cyberbrains – експериментальний інтернет-проект, присвячений економіці у різних її проявах. Матеріали Cyberbrains є інтелектуальною власністю колективу авторів. Будь-яке копіювання матеріалів можливе лише за умови активного посилання на сайт.

  1. Антипенко І. Особливості оподаткування приватизованого нерухомого майна в Україні / І. Антипенко // Аграрна економіка. – 2011. – Т. 4. – №1-4. – С. 130-136.
  2. Камінська Н. Значення децентралізації для регіонального розвитку в Україні / Г. Сенюк // Вісн. Луг. Держ. ун-ту внутр. справ ім. Е. О. Дідоренка. – 2009. – №4. – С. 35-47.
  3. Про затвердження Національного стандарту №2 „Оцінка нерухомого майна”: Постанова Кабінету Міністрів України від 26.10.11р. №1442. [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1442-2004-%D0%BF
  4. Семенець Р. Напрями удосконалення законодавства, що регулює місцеве оподаткування в Україні / Р. Семенець // Наук. вісн. Дніпроп. держ. ун-ту внутр. справ. – 2012. – №1. – С. 238-247.
  5. Сенюк Г. Світовий досвід формування доходів місцевих бюджетів / Г. Сенюк // Акт. проблеми держ. управл., педагог та психол. – 2011. –  №2(5). – С. 143-148.
  6. Шпаргало Г. Ефективність методології оцінки майна незалежними експертами / Г. Шпаргало // Вісн. Львів. комерц. академії. Серія економічна: Зб. наук. праць. – 2011. – Вип. 37. – С. 87-91.

Мар'яна Щегельська

Мар'яна Щегельська (Кучерук)

You may also like...

Напишіть відгук

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>